L’investissement immobilier est de plus en plus privilégié par les investisseurs débutants et confirmés. Il y a un côté rassurant avec la pierre, simple à gérer et surtout visuel. On est propriétaire d’un bien et non d’une ligne sur une feuille de papier comme avec la bourse ou l’assurance-vie. Mais investir dans l’immobilier demande une préparation essentielle afin de mettre toutes les chances de son côté. Afin de vous guider au mieux, nous vous listons le top 10 des règles d’or à appliquer absolument pour réussir son investissement immobilier.

💰 Connaître votre capacité d’épargne

Avant tout, vous devrez définir votre capacité d’épargne. C’est ce montant qui vous permettra de définir ce que vous pourrez emprunter, et donc de la somme finale de votre investissement. Pour la calculer, nous vous détaillons la formule complète dans un autre article. Même si trouvez une super affaire qui vous permettra de rembourser intégralement votre crédit avec le loyer perçu, il y aura toujours des frais annexes comme les charges, les impôts, etc. Vous devrez mettre obligatoirement tous les mois une partie de votre épargne dans votre investissement immobilier.

📋 Définir votre objectif

La définition de votre objectif d’investissement est primordial. Commencez par vous poser les bonnes questions. Pourquoi est-ce que j’investis ? Me constituer un patrimoine ? Le léguer à mes enfants ? Me constituer une rente lorsque le crédit sera remboursé ? Faire une plus-value rapide ? Vous ne pouvez pas répondre oui à toutes ces questions, et devez faire un choix. Selon votre objectif la fiscalité sera différente, tout comme la façon dont vous allez construire votre projet ainsi que sa durée. Pour le patrimoine et la transmission vous privilégierez une SCI (Société civile immobilière), pour la rente le format LMNP (Location Meublée Non Professionnel) est parfait, pour doubler rapidement votre mise un achat en propre et une déclaration en résidence principale est idéale.

🏠 Choisir le bon type de logement

Par rapport à votre capacité d’épargne et votre objectif, le choix de votre logement va être capital. Les meilleures rentabilités se font de manière générale sur des petites surfaces (studio et T2). Encore une fois, selon votre objectif, il vous sera peut-être intéressant d’acheter un immeuble ou bien un T4 que vous séparerez en 2 T2 ou que vous exploiterez en colocation. Définissez tôt dans votre projet le choix du type de logement.

🏙 Choisir la bonne ville

La sélection de la ville se fera en adéquation avec le type de logement souhaité. Si vous voulez faire de la colocation, privilégiez une ville étudiante. Pour les studios et les T2 des villes jeunes et dynamiques. Dans tous les cas ne sélectionnez pas une ville que vous ne connaissez pas, ni une ville trop loin de votre domicile.

🧐 Étudier le marché

L’étude du marché de la ville sélectionnée vous permettra d’en comprendre son fonctionnement et les quartiers à privilégier. Vous pourrez ainsi vous positionner au mieux sur le choix du logement et sur le montant du loyer. Pour cela, faites une veille de quelques jours sur les sites d’annonce pour connaître les prix du type de bien recherché. Cela vous permettra de mesurer également la tension locative et si les biens à l’achat partent vite ou pas. A la fin de notre article Investir dans l’immobilier tout savoir pour débuter, nous vous dévoilons quelques outils qui pourront vous aider lors de cette étape.

✔ Tester le marché

Vous pensez avoir trouvé le bien parfait ? N’allez pas plus loin dans la vente sans avoir testé le marché sur Le bon coin par exemple. En créant une fausse annonce de location vous allez pouvoir mesurer la demande en quelques heures. En région parisienne, vous pourrez recevoir jusqu’à 10 demandes de visite par heure ! Si la demande vous convient, foncez. L’idée n’est pas de piéger de locataires, mais de vérifier l’intérêt de votre logement. Petite astuce : augmentez le prix de location souhaité de 15% sur votre annonce. Si vous avez des retours, c’est que le prix auquel vous avez pensé est le bon et que vous aurez encore moins de mal à trouver preneur.

📱 Faire une simulation de votre cash-flow et rentabilité

Il vous faut absolument faire une simulation de toutes vos entrées et sorties d’argent mensuelles sur votre projet avant de faire une offre. Cela vous permettra de vous rendre compte si vous respectez l’effort d’épargne que vous aviez défini en amont, et vous donnera une info sur la rentabilité de votre opération. Sachez qu’une rentabilité brute de 8% est excellente en immobilier. Si vous la dépassez vous avez même de forte chance d’avoir une rentabilité nette positive qui vous permettra de n’avoir quasiment aucun effort d’épargne à faire. Pour calculer cela, Immomatic nous paraît être le meilleur outil disponible en ligne.

🏷 Négocier le prix

Ne faites jamais d’offre au prix. Négocier toujours avec l’agent immobilier ou le particulier votre achat. Cela vous fera économiser beaucoup d’argent sur le long terme. Mais attention, savoir négocier s’apprend. Faire une offre 20% en dessous du prix proposé ne sera pas pris au sérieux. Nous faisons toujours des offres minorés entre 4% et 8% du prix affiché, c’est une moyenne correct.

📝 Négocier votre crédit

Une fois que vous avez négocié le prix de votre appartement, il vous faudra obligatoirement négocier votre crédit ! Et c’est tout à fait possible. Pour cela, nous vous dévoilons notre technique. Allez voir un courtier, n’importe lequel, et demandez-lui de vous trouver le meilleur taux. Allez vraiment loin avec lui sur le sujet. Une fois qu’il vous a trouvé un super taux dans une autre banque que la vôtre, prenez rendez-vous avec votre conseiller habituel. Vous irez le voir bien entendu avec l’offre imbattable que vous avez dans votre poche que vous lui présenterez une fois qu’il vous aura fait une offre. Dites-lui que s’il ne trouve pas mieux vous déménagerez tous vos comptes dans l’autre banque, et vous avez 99% de chance pour que votre conseiller cède. Vous aurez alors fait plier la banque et économisé des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, et tout cela en quelques minutes.

🗓 Ne pas oublier la délégation d’assurance du crédit

Vous avez reçu les clés de votre appartement, vous le mettez en location, bravo ! Mais vous avez encore moyen d’économiser de nombreux euros. Lorsque vous avez signé votre crédit dans votre banque, vous avez certainement souscrit à une assurance crédit obligatoire hors de prix. Et bien il est temps, pendant la première année de votre crédit, de demander une délégation d’assurance. Passer par un courtier local pour qu’il fasse marcher la concurrence, vous ne serez pas déçu. Nous avons économisé sur notre assurance crédit près de 5000€ grâce à cela !

 

Investir dans l’immobilier est une aventure exaltante et passionnante. Ces étapes vous permettront de ne rien oublier pendant ce process afin d’optimiser au mieux votre investissement et mettre toutes les chances de votre côté afin d’y gagner ! Gardez bien en favori par exemple, ce top 10 des règles d’or à appliquer absolument pour réussir son investissement immobilier, afin de vous les remémorer de temps en temps. Et voici encore une fois le lien vers un autre article où nous vous donnons tous les outils que nous utilisons pour gagner du temps dans nos recherches et optimiser notre investissement.

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