L’un des grands piliers de l’investissement, et l’un des plus stables, est bien entendu l’immobilier. Contrairement à d’autres formes d’investissement comme la bourse par exemple, l’immobilier paraît plus accessible du fait que se loger est un besoin primaire, et c’est le cas. Mais il y a quand même quelques règles à suivre afin de ne pas tomber dans des pièges fréquents. Nous vous détaillons ici notre façon de voir l’investissement immobilier et vous témoignons de nos réussites et échecs dont nous avons beaucoup appris.
🤔 Quand investir en immobilier ?
Alors que l’investissement boursier est accessible à partir d’une centaine d’euros, l’immobilier demande un investissement temps beaucoup plus important. Il y a deux solutions pour investir. Soit en cash, vous possédez déjà le montant du bien sur votre compte en banque, dans ce cas vous l’achetez et félicitations il est à vous mais cela demande un effort en capital important. Soit vous contractez un crédit auprès d’une banque afin qu’elle vous prête le montant du bien que vous lui remboursez tous les mois pendant plusieurs années. Demander un crédit bancaire vous demandera une situation personnelle stable, généralement un CDI, ainsi que quelques économies. Si vous n’avez toujours pas d’économies, il est encore temps de s’y mettre, nous vous donnons quelques astuces ICI 👈
Dans 95% des transactions, l’achat immobilier se fera par crédit. Afin de calculer le montant du bien que vous pouvez acheter pour de l’investissement, il vous faut connaître votre capacité d’endettement. Si vous ne la connaissez pas, voici comment la calculer rapidement. Prenez tout simplement 15% de votre salaire. Si vous êtes célibataire et gagnez 2000€ net / mois, vous pourrez obtenir un prêt avec 300€ de mensualités de remboursement sur 25 ans soit environ une somme prêtée de 75.000€. Attention à ne pas être trop gourmand. N’oubliez pas que même si vous allez avoir un loyer qui remboursera votre crédit, vous allez devoir payer des impôts sur ce loyer touché, et avancer les charges de copropriété entre autres. Mieux vaut commencer petit afin de se faire la main, et faire de nouvelles opérations au fil des années afin de faire grossir son patrimoine.Concrètement, une fois lancé et vos investissements biens gérés, vous pourrez emprunter bien plus que votre salaire ! Mais pour cela il faudra prouver d’une gestion parfaite à votre banquier.ère.
Nous concernant, nous avons décidé d’investir dans l’immobilier assez tôt. Dès que nous avons constitué notre épargne de secours (les fameux 10.000€ dont on vous parle ICI), que nous avions une situation stable (CDI tous les deux) et que notre capacité d’épargne était supérieur à nos dépenses nous avons décidé de franchir le pas. Comme pour tous investissements nous nous sommes formés. Cela a pris du temps, mais nous ne le répéterons jamais assez, il est absolument essentiel de se bien se former et nous insistons sur le bien. Couper Youtube et les marchands de tapis sur les réseaux sociaux. Il n’y a qu’une seule façon : lisez des livres sérieux, entourez de personnes ayant déjà fait ce type d’investissement et discutez avec eux, beaucoup, puis passez à l’action 🙂
On vous a fait ici une petite liste de livres incontournables pour commencer à investir en général (mais aussi en immobilier).
🏡 Que faire comme achat ?
Nous sommes donc partis de la mensualité de remboursement pour savoir quel genre de bien nous pouvions acheter. Nous avons opté pour 600€ de remboursement mensuel ce qui correspondait à 15% de nos deux salaires réunis, ce qui nous a permis d’emprunter 160.000€ sur 25 ans. Avec cette somme nous avons donc cherché ce que nous pouvions acheter.
Il n’y a pas réellement de mauvais bien en immobilier, le problème lors des échecs vient souvent du prix trop cher et mal évalué initialement.
Plusieurs possibilités se présentaient à nous. Un très petit appartement à Paris, un appartement de moyenne superficie en banlieue parisienne, ou un appartement plus grand dans une ville de campagne. Habitant en banlieue parisienne, nous avons choisi d’investir dans une ville que nous connaissions et qui soit accessible depuis notre résidence principale. Pour rappel nous sommes toujours locataire de notre résidence principale. Avoir un crédit pour se loger soi-même est un réel frein à l’investissement !
Nous avons passé de longs mois à étudier le marché ville par ville avoir de voir celles qui seraient intéressantes selon nos critères. Voici les nôtres :
- Acheter un bien dans lequel nous pourrions ou aurions pu habiter, afin de ne pas se transformer en marchand de sommeil
- Choisir une ville dynamique, où la démographie augmente d’année en année
- Bien desservi en transport en commun et proche d’accès aux autoroutes principales
- Centre ville vivant
- Petit immeuble (moins de 4 étages)
Et ce n’est qu’à la fin que nous regardons le prix et le rendement. Nous avons trouvé un super outil : Immomatic, qui vous permet de calculer en quelques secondes le rendement attendu et le cash flow mensuel de votre opération. Le but du jeu est de trouver un bien qui se rembourse quasiment tout seul, c’est-à-dire que le loyer est plus élevé que la mensualité du crédit + les charges. Bien entendu, la complexité de l’investissement en immobilier est de trouver le bien réunissant tous ces critères, et ensuite d’être le plus rapide à faire une offre. Une belle opportunité en région parisienne peut partir en quelques minutes.
Nous ne pouvons que vous conseiller lors de vos recherches de vous focaliser sur 2-3 villes uniquement que vous connaîtrez parfaitement. Sur lesquels vous connaîtrez le montant du m² quartier par quartier, les loyers moyens, les endroits de la ville dynamique, etc. De cette façon, vous serez plus à même de dénicher rapidement une belle opportunité. Dès lors que nous avons procéder de cette façon, nous avons gagné en rapidité et en efficacité.
Une chose importante également, il vous faudra choisir votre régime fiscal. Pinel, LMNP, réel, micro-BIC, SCI à l’IS, SARL… Chacun possède ses spécificités, avantages et inconvénients, et il y en a forcément un qui correspond à votre situation. Il n’y a pas de dispositif meilleur qu’un autre, il y a juste le dispositif qui vous conviendra parfaitement. Nous vous ferons très prochainement un article pour vous détailler tout cela.
🧐 Les outils pour chercher son bien
Connaître déjà tous les outils afin de chercher son bien vous fera gagner un temps précieux. Et nous souhaitions partager avec vous notre liste afin que vous puissiez partir sur de bonnes bases.
- Calculer sa capacité d’emprunt, une fois que l’on connaît les mensualités souhaitées : Meilleur taux
- Avoir des statistiques sur les villes (prix/m², loyer, vacance locative, …) : Clameur
- Estimer un bien : Meilleurs agents, Immo Data (permet de connaître l’historique des ventes dans le secteur recherché, afin d’évaluer le bien mis en vente au meilleur prix)
- Veille sur les changements de prix de biens en ligne (afin d’agir en cas de baisse) : Castorus
- Recherche de bien (en vous mettant des alertes, obligatoires !) : Bien ici, Se loger, Le bon coin
- Calculer la rentabilité de votre bien : Immomatic
BONUS : Installez Lybox sur votre navigateur qui vous permettra d’avoir en un coup d’oeil la rentabilité de votre bien, notamment sur Se Loger et Le Bon Coin. Cela permet de faire une première sélection avant d’en faire un calcul plus précis avec Immomatic.
Vous êtes maintenant armés pour penser votre premier investissement immobilier. Surtout, ne vous précipitez pas, prenez le temps de bien poser votre projet, choisir vos critères et définir votre capacité d’emprunt. Vous pourrez passer ensuite à l’étape suivante et rentrer plus dans le détail. On dit qu’il faut un an pour que votre premier investissement immobilier se réalise, c’est bien vrai. Il en faudra peut-être même plus ! Courage ! Il n’y a qu’avec la volonté que vous arriverez à garder le cap. Et n’hésitez pas à nous écrire à redaction@gagnezdelargent.fr pour nous parler de votre parcours, vos blocages, ou même nous poser une question, nous sommes également là pour ça !